Van vervuilde wasserijsite tot circulaire motor voor stadsvernieuwing

Van saneringsdossier naar hefboomproject

De Potterij was jarenlang een typische saneringscase: een voormalige wasserij- en droogkuissite met ernstige bodemvervuiling, ingeklemd tussen station en binnenstad. De milieuhygiënische problematiek blokkeerde elke ontwikkeling, terwijl het robuuste gebouwencomplex langzaam verder verouderde. Door de combinatie van sanering en renovatie is het project uitgegroeid tot een voorbeeld van hoe je met een integrale aanpak een schijnbaar verloren site opnieuw kunt inschakelen in het stedelijk weefsel.

Cruciaal daarbij is dat de sanering niet automatisch tot sloop leidde. In plaats van de site volledig leeg te maken, werd de bodemvervuiling aangepakt met behoud van de draagstructuur. Dat vraagt meer afstemming tussen ingenieurs, saneringsdeskundigen, architect en opdrachtgever, maar levert meteen een aanzienlijke materiaal- en CO₂‑winst op. Voor aannemers en ontwerpers toont dit project dat vroeg in het proces nadenken over wat kan blijven staan, minstens even belangrijk is als het uittekenen van de nieuwe toevoegingen.

De publieke en private partners – met onder meer stad, ontwikkelende partners en een gespecialiseerd stadsontwikkelingsfonds – kozen er bovendien bewust voor om de herbestemming programmatisch te koppelen aan de transitie naar een circulaire economie. Daarmee wordt het saneringsdossier geen louter milieuverhaal, maar een hefboom voor economische en sociale vernieuwing.

Eerst behouden, dan toevoegen

Het ontwerp van WIT architecten vertrekt vanuit de bestaande gebouwen als drager van de toekomstige Impact Factory. De betonnen skeletstructuur van de voormalige wasserij blijft zoveel mogelijk behouden: kolommen, liggers, trappenhuizen en grote delen van de vloervelden vormen de ruggengraat van het nieuwe programma. Enkel op strategische plaatsen worden openingen gemaakt in de vloeren om licht, lucht en zichtrelaties te creëren tussen de verschillende niveaus.

Die aanpak resulteert in een reeks ruwe, maar goed bruikbare ruimtes die flexibel kunnen worden ingericht als ateliers, maakplaatsen, werkplekken of demonstratieruimtes. De vroegere serres op het dak worden vervangen door grote daklichten, waardoor de bovenste verdieping verandert van technische restzone in volwaardige werk- en verblijfsruimte. Zo ontstaat een lichte, doorwaadbare bovenlaag die in directe relatie staat met de meer industriële verdiepingen eronder.

Ook het negentiende‑eeuwse kantoorgebouw naast De Potterij wordt niet gesloopt, maar zorgvuldig opgewaardeerd. De bestaande plattegrond wordt gerespecteerd, terwijl technieken, isolatie en schrijnwerk worden gemoderniseerd om te voldoen aan actuele comfort- en energie-eisen. Voor de renovatiepraktijk is dat een herkenbare strategie: werken met wat er is, de ‘fouten’ in het bestaande slim inzetten, en enkel ingrijpen waar dat functioneel of technisch noodzakelijk is.

Nieuw volume als scharnier

Om de gefragmenteerde site te laten functioneren als één samenhangend geheel, voegt WIT architecten een compact nieuw volume toe tussen De Potterij en het kantoorgebouw. Dit bouwdeel concentreert inkom, verticale circulatie en collectieve functies zoals vergaderplekken en ontmoetingsruimtes. Het vormt het scharnier waarlangs gebruikers en bezoekers het project lezen en beleven. Naar de stad toe geeft dit nieuwe volume Impact Factory een duidelijk adres. Het maakt de overgang van straat naar binnengebied leesbaar en zorgt tegelijk voor een heldere logistieke organisatie op de site. Leveringen, bezoekersstromen en interne circulatie worden zo uit elkaar gehouden zonder de doorwaadbaarheid van het geheel te verliezen. Voor aannemers betekent dit dat de nieuwe ruwbouw relatief beperkt blijft, maar op strategische punten precies doet wat nodig is: verbinden, structureren en ontsluiten.

In de detaillering kiest het ontwerpteam resoluut voor aanpasbaarheid. Demonteerbare verbindingen, droge binnenwanden en een technische infrastructuur die zoveel mogelijk zichtbaar en bereikbaar blijft, maken het mogelijk om in de toekomst functies te verschuiven zonder zware breekwerken. De renovatie wordt daardoor geen eenmalig eindstadium, maar een robuust kader waarbinnen programma’s kunnen meegroeien met de noden van gebruikers en stad.

Maakplekken en werkplekken met circulaire focus

Qua invulling mikt Impact Factory op een mix van functies met één gemeenschappelijke noemer: circulaire en sociaal‑circulaire activiteit. Het project voorziet ruimte voor coworking en individuele werkplekken, maar ook voor ateliers, werkplaatsen, testlabs, workshopruimtes, kleinere productie‑eenheden en evenementen. Zo ontstaat een ecosysteem waarin ontwerp, productie, reparatie, demonstratie en kennisdeling fysiek dicht bij elkaar zitten.

Voor de renovatiepraktijk is vooral interessant dat het programma niet start van strak afgelijnde bestemmingen, maar van zones met een bepaalde robuustheid en technische uitrusting. Een gelijkvloerse ruimte die vandaag wordt ingezet als houtwerkatelier, kan morgen dienen voor een andere vorm van circulair maakwerk, zonder dat het gebouw moet worden opengebroken. Bovenverdiepingen voorzien in flexibele kantoor- en projectruimtes die kunnen worden opgesplitst of gekoppeld naargelang de vraag.

Naast de productieve en werkgerelateerde functies voorziet Impact Factory ook in meer publieke componenten, zoals een horecavoorziening en ruimtes voor evenementen, lezingen of opleidingen. Daarmee wordt de site geen gesloten bedrijfsverzamelgebouw, maar een plek waar ook bewoners, scholen en andere actoren kennis kunnen maken met circulair ondernemen in de praktijk. Dat verhoogt de zichtbaarheid van het project en verankert de renovatie in het bredere stedelijke verhaal.

Besluit

Impact Factory biedt een reeks concrete lessen. Ten eerste toont het project dat sanering en behoud geen tegengestelden hoeven te zijn: mits een goede voorbereiding en nauwe samenwerking kan de bestaande ruwbouwstructuur worden geïntegreerd in de saneringsaanpak, in plaats van systematisch te worden weggehaald. Dat vraagt misschien meer denkwerk aan de tekentafel, maar bespaart aanzienlijke volumes beton, staal en baksteen. Ten tweede illustreert de case hoe waardevol een behoudsgerichte houding is voor de identiteit van een project. De industriële karaktertrekken van De Potterij – het kolommenraster, de forse overspanningen, de ruwe materialen – blijven leesbaar en geven Impact Factory een eigen gezicht. Voor gebruikers is dat meer dan een esthetische bonus: de zichtbare geschiedenis van de plek versterkt het verhaal van circulaire transitie en zorgvuldig omgaan met bestaande middelen. Ten slotte laat de site ook zien hoe een compact, zorgvuldig gepositioneerd nieuwbouwvolume een versnipperde bestaande structuur kan binden tot een logisch geheel. Nieuwbouw hoeft daarbij niet de dominante rol te spelen: door in te zetten op scharnierpunten – inkom, logistiek, verticale circulatie – kan een relatief kleine ingreep de werking en leesbaarheid van een complex geheel drastisch verbeteren.

Beelden © WIT architecten