Topman Laurent Vrijdaghs ijvert voor Regie der Gebouwen 2.0

Eén van de speerpunten is het afslanken van het gebouwenpark?

Laurent Vrijdaghs: “In 2008 kreeg onze organisatie de opdracht verouderde gebouwen af te stoten, de huur te verminderen en de ruimte per werknemer te reduceren. Een terechte vraag, want de bezetting van onze gebouwen was hopeloos verouderd. Per medewerker krijgen we een aantal m² toegekend die we moeten voorzien. Een kwantitatieve methode die ervoor moet zorgen dat er kwalitatief kan worden gewerkt. Maar de laatste jaren werd dit aantal m² steeds onder ons initiatief verder naar beneden bijgesteld. In 2012 was er al een fikse reductie tot 13,5 m² per gVTE (gecorrigeerde voltijdse equivalent). In 2018 ging het naar 10,5 m² per gVTE. Reden daarvoor was o.a. het ‘flexwerken’. Deze norm werd gerekend op basis van 1 dag telewerk voor 20% van het aantal gecorrigeerde voltijdse medewerkers. Die evolutie zal zich trouwens verder doorzetten. Nu, met covid-19, wordt telewerk nog veel meer gepromoot. Wellicht zal het - ook na het overwinnen van het virus - als een soort verworven recht worden aanzien. Wat opnieuw zijn weerslag zal hebben op het aantal m² dat voorzien moet worden.”

“Deze regelgeving, die we zelf hebben voorgesteld, voeren we nu in de praktijk door. Maar dat gaat niet op 1-2-3. Een voorbeeld? De FOD Financiën in Brussel heeft medewerkers verspreid over drie wolkenkrabbers. Jarenlang werd dezelfde historisch gegroeide bezettingsgraad aangehouden waardoor er per gVTE meer dan 20 m² beschikbaar was. We besloten één van deze gebouwen, de North Galaxy,  te moderniseren, en er daarna de volledige FOD te centraliseren. Bovendien konden we nog restruimte aanbieden aan andere diensten. Hierdoor kunnen we nu een huurcontract opzeggen én enkele gehuurde gebouwen vrijmaken voor andere overheidsdiensten.”

“Het is slechts 1 van vele masterplannen waarbij we ons gebouwenpark slimmer en efficiënter inzetten, moderniseren en verkleinen. In 2011 beheerde de Regie der Gebouwen 1.463 gebouwen, in eigendom en gehuurd. Dat zijn er nu nog 962. Dat komt neer op een afname van 7,8 naar 6,8 miljoen m². We snoeiden vooral in gehuurde gebouwen, waar we van 498 naar 290 gingen. En die daling gaan we nog verder doorzetten. De komende jaren worden een aantal belangrijke huurcontracten stopgezet. En op termijn zullen ook langetermijncontracten  worden afgesloten."

De gebouwen die in uw portefeuille blijven, worden dus gemoderniseerd?

Laurent Vrijdaghs: “Klopt, het budget dat we door de afslanking uitsparen zullen we nu aanwenden om de overgebleven ruimte aan te passen aan de hedendaagse verwachtingen. Absoluut nodig, want onze gebouwen zijn niet altijd aangepast aan de nieuwe manier van werken. Om hierin te slagen pleiten we voor een andere manier van werken.”

“De Regie is verantwoordelijk voor het ‘eigenaarsonderhoud’ van een gebouw. Maar niet voor het ‘klein onderhoud’ ervan, zoals bijvoorbeeld het jaarlijks onderhoud van een verwarmingsketel of de vervanging van een gloeilamp. Die verantwoordelijkheid ligt bij de bezetter (overheidsdienst), maar die heeft daar niet altijd de tijd, middelen of competenties voor."

“In de praktijk zien we dat klein onderhoud te lang wordt uitgesteld waardoor er op termijn grotere problemen ontstaan die dan vallen onder 'eigenaarsonderhoud'. Het gevolg: een aanzienlijk budget nodig om alles te herstellen én langere wachttijden.”

“Wanneer, bijvoorbeeld, in een gerechtsgebouw een plafond instort doordat zich water ophoopte door een geblokkeerde dakgoot is dat betreurenswaardig. Correct en tijdig onderhoud had hier grote renovatiekosten kunnen vermijden. En dergelijke dossiers zijn jammer genoeg geen uitzondering.”

"De oplossing is volgens ons om de bezetter te verlossen van zijn verantwoordelijkheid. Wij zijn vragende partij om te evolueren naar een globaal dienstenpakket. De Regie neemt daarbij ook het onderhoud van het gebouw op zich. Door regelmatig onderhoud en kleine herstellingen uit te voeren, willen we ons gebouwenpark up-to-date houden en grote kosten vermijden.”

Maar daar houdt het niet bij op?

Laurent Vrijdaghs: “Het mag wat ons betreft inderdaad verder gaan. We willen zorgen voor het hele gebouw en een all-in werkomgeving aanbieden aan de federale overheidsdiensten die klant van de Regie der Gebouwen zijn. En dat gaat verder dan de bakstenen. Ook de inrichting, het meubilair willen we bepalen. Instaan voor de complete werkomgeving. Op termijn willen we zelfs instaan voor de catering, schoonmaak en bewaking van onze gebouwen. We kennen onze gebouwen immers beter dan wie ook.”

“De Regie kan die extra taken financieren door huur te vragen of de dotatie te krijgen die de overheidsdiensten voor hun klein onderhoud ontvangen. De federale overheidsdiensten kunnen zich hierdoor concentreren op hun kernactiviteiten.”

Biografie Laurent Vrijdaghs

• Geboortestad: Köln
• Hobby’s: surf, tennis, culturele activiteiten
• Favoriete muziek: The Cure … in het algemeen
• Beste film: Il y a des jours et des lunes
• Beste boek: Les Piliers de la terre
• Favoriete plekje: aan de rand van de Atlantische Oceaan
• Lievelingsgerecht: Steak met frieten
• All time hero: Churchill
• Top bucket list: oversteek van Afrika langs de Atlantische kust en Amma (Mata Amritanandamayi) ontmoeten

Om dit alles mogelijk te maken moet jullie organisatie verder evolueren?

Laurent Vrijdaghs: “Eén van de eerste stappen die we willen zetten is de evolutie naar een meer autonoom vastgoedagentschap waarvan de rechtsvorm nog bepaald moet worden. De beslissing hierover ligt nu bij de regering en zal – wellicht – op korte termijn bekrachtigd worden. De voordelen van deze hervorming zijn talrijk. Zo zullen we meer autonomie en flexibiliteit krijgen, bijvoorbeeld om ongebruikte ruimte te kunnen onderverhuren aan particulieren."

“Ook geeft dit extra mogelijkheden omtrent aanwerving. Er is een 'war on talent' en door onze huidige organisatievorm kunnen we die onmogelijk winnen. We moeten via Selor werken om nieuwe, bekwame mensen aan te nemen. Wat gelijkstaat aan een langdurige procedure. Bovendien kunnen we niet hetzelfde aantrekkelijke loonpakket aanbieden als in de privé. Indien we evolueren naar een meer autonoom vastgoedagentschap kunnen we competitiever worden en de juiste profielen toch aan ons binden.”