Laurent Vrijdaghs, patron de la Régie des Bâtiments, milite pour une version 2.0

Faudrait-il réduire le parc immobilier ?

Laurent Vrijdaghs: “Notre organisation s’est vu confier en 2008 la mission de se débarrasser des immeubles vieillis, de baisser les loyers et de réduire l’espace alloué à chaque occupant. Une demande justifiée, car le mode d’occupation de nos bâtiments était désespérément obsolète. Nous nous voyons attribuer une surface donnée que nous nous devons de fournir à chaque collaborateur. Cette méthode quantitative doit permettre d’assurer un travail qualitatif. Mais, ces dernières années, le nombre de mètres carrés a continué à être réduit, à notre initiative. En 2012, on notait déjà un abaissement notable, jusqu’à 13,5 m² par ETPc (équivalent temps plein corrigé). En 2018, nous sommes passés à 10,5 m² per ETPc. L’évolution de la flexibilité au travail est une des raisons de cette réduction. Cette norme a été calculée sur la base d’une journée de télétravail pour 20 % du nombre de collaborateurs en ETPc. Une évolution qui se poursuivra quoi qu’il en soit. Aujourd’hui, avec la covid-19, le télétravail est encore plus encouragé. Peut-être que, même une fois le virus vaincu, le télétravail sera considéré comme une sorte de droit acquis, ce qui aura une nouvelle répercussion sur le nombre de mètres carrés à prévoir.”

“Cette réglementation, que nous avons nous-mêmes proposée, nous la mettons en pratique aujourd’hui. Mais cela ne se fait pas en un claquement de doigts ! Un exemple ? À Bruxelles, la SPF Finances a réparti ses employés sur trois gratte-ciels. Pendant des années, le taux d’occupation a conservé son niveau historique, de sorte qu’on disposait de plus de 20 m² par ETPc. Nous avons décidé de moderniser un de ces bâtiments, le North Galaxy, et décentralisé ensuite l’ensemble de la SPF. De plus, nous pouvions disposer de l’espace restant pour d’autres services. L’opération nous permet de résilier aujourd’hui un bail de location tout en libérant plusieurs immeubles loués pour d’autres services gouvernementaux.”

“Ce n’est qu’un des nombreux master plans destinés à rendre notre parc immobilier plus cohérent et plus efficace, tout en le réduisant et en le modernisant. En 2011, la Régie des Bâtiments gérait 1 463 immeubles, en propriété ou en location. Aujourd’hui, ce nombre est passé à 962, ce qui revient à diminuer la superficie totale de 7,8 à 6,8 millions de mètres carrés. Nous avons surtout effectué des coupes dans les immeubles loués, passant de 498 à 290. Et nous allons poursuivre cette réduction. Durant les prochaines années, il sera mis fin à un certain nombre de contrats importants de location. À terme, nous exclurons également les contrats de longue durée."

Les bâtiments qui demeurent dans votre portefeuille seront donc modernisés ?

Laurent Vrijdaghs: “C’est exact, le budget que la réduction des surfaces nous permettra d’économiser sera consacré à l’adaptation de l’espace restant selon les attentes actuelles. Ce qui est absolument nécessaire, car nos immeubles ne sont pas toujours adaptés aux nouvelles façons de travailler. Pour y parvenir, nous plaidons pour un autre mode de fonctionnement.”

“La Régie doit assurer l’entretien qui incombe au propriétaire d’un bâtiment. Mais pas son petit entretien, par exemple le contrôle annuel de la chaudière ou le remplacement d’une lampe. Cette responsabilité incombe à l’occupant (services gouvernementaux), lequel n’a pas toujours le temps, les moyens ou les compétences pour s’en acquitter."

“Dans la pratique, nous voyons que le petit entretien est trop longtemps remis à plus tard, de sorte qu’à terme, des problèmes plus importants apparaissent, relevant de l’entretien incombant au propriétaire. Les conséquences : il faut un budget considérable pour tout réparer, et les délais d’attente sont plus longs.”

“Lorsque dans un tribunal par exemple, un plafond s’écroule parce que de l’eau s’est accumulée dans une gouttière bouchée, c’est tout à fait regrettable. Un entretien correct et effectué en temps et en heure aurait permis d’éviter de gros frais de rénovation. Et les dossiers de ce type ne sont malheureusement pas une exception.”

“La solution, selon nous, est de libérer l’occupant de sa responsabilité. Nous sommes demandeurs d’une évolution vers un ensemble global de services. La Régie se chargerait aussi dans ce cas de l’entretien de l’immeuble. En effectuant un entretien régulier et des petites réparations, nous voulons garder un parc immobilier en état et éviter des coûts plus importants.”

Mais ce n’est pas tout ?

Laurent Vrijdaghs: “En ce qui nous concerne, on peut encore aller plus loin. Nous voulons nous occuper de tout l’immeuble et proposer un environnement de travail all-in aux autorités fédérales clientes de la Régie des Bâtiments. Cela va bien au-delà des briques. Nous souhaitons aussi déterminer l’aménagement, le mobilier. Nous charger de l’environnement de travail dans sa globalité. À terme, nous voulons aussi assurer le catering, le nettoyage et le gardiennage de nos immeubles. Qui d’ailleurs les connaît mieux que nous ?”

“La Régie peut financer ces tâches supplémentaires en demandant un loyer ou en obtenant la dotation que les services gouvernementaux reçoivent pour leur petit entretien. Les autorités fédérales pourront ainsi se concentrer sur leur activité de base.”

Biographie Laurent Vrijdaghs

• Naissance à Cologne
• Loisirs : surf, tennis, activités culturelles
• Chansons favorites : The Cure … en général
• Film préféré : Il y a des jours et des lunes
• Livre préféré : Les Piliers de la Terre
• Lieu favori : au bord de l’océan Atlantique
• Plat favori : steak-frites
• All time hero : Churchill
• Top bucket list : parcourir l’Afrique en longeant la côte atlantique, et rencontrer Amma (Mata Amritanandamayi)

Pour rendre tout ceci possible, votre organisation doit encore évoluer ?

Laurent Vrijdaghs: “Un des premiers pas que nous voulons entreprendre est l’évolution vers une agence immobilière plus autonome, dont la forme juridique reste encore à définir. La décision doit venir du gouvernement et sera peut-être entérinée à court terme. Et les avantages de cette transformation sont nombreux. Nous aurons ainsi plus d’autonomie et de flexibilité, par exemple pour pouvoir sous-louer l’espace inoccupé à des particuliers."

“Ceci donnerait des possibilités supplémentaires en termes d’embauche. Il existe actuellement une guerre des talents, et notre forme d’organisation actuelle ne nous permet certes pas de la remporter. Nous devons passer par Selor pour engager de nouvelles compétences. Ce qui implique une procédure de longue durée. De plus, nous ne pouvons pas offrir les mêmes salaires attrayants que le privé. Si nous évoluons vers une forme plus autonome d’agence immobilière, nous pourrons devenir plus compétitifs et attirer vers nous les bons profils.”