Brouns en BouwBoost: fiscale hefboom op wonen in de kern zonder extra open ruimte op te offeren

Kernversterkende projecten

BouwBoost is een pakket aan afspraken, fiscale maatregelen en ‘procesversnellers’ waarmee Vlaanderen – samen met lokale besturen en eigenaars – kernversterkende projecten vooruit wil stuwen. De focus ligt op bestaande bebouwde sites, in het bijzonder leegstaande gebouwen, onderbenutte of verlaten bedrijfsterreinen en dorpskernen met veel renovatiepotentieel.

Volgens Jo Brouns kunnen zo’n 800 goedgelegen bedrijfssites en circa 30.000 leegstaande woningen in aanmerking komen voor herontwikkeling tot woningen. Dat potentieel zit verspreid over heel Vlaanderen en omvat vaak wat in de media al “stadskankers” wordt genoemd: verloederde, moeilijk aan te pakken restpercelen midden in de kern. Het doel is om deze plekken te transformeren tot volwaardige stukken stad met woningen, voorzieningen, groen en publieke ruimte.

​Brownfieldlogica

BouwBoost vertrekt expliciet vanuit de bouwshift: minder verspreid bouwen in open ruimte, meer verdichten en hergebruiken op locaties die vandaag al verhard of bebouwd zijn. Door nieuwe woonprojecten vooral in kernen te concentreren, wil Vlaanderen tegelijk de woningnood aanpakken én de schaarser wordende open ruimte beter beschermen.

De methodiek is duidelijk geïnspireerd op de brownfieldconvenanten, het bestaande instrument om vervuilde of complexe sites via afspraken met de Vlaamse overheid opnieuw te ontwikkelen. Waar brownfieldconvenanten vooral mikken op verontreinigde terreinen, trekt BouwBoost die logica open naar niet-vervuilde maar ruimtelijk en maatschappelijk strategische plekken. Zo ontstaat één herkenbaar kader voor uiteenlopende inbreidingsprojecten, van voormalige industriële sites tot leegstaande panden in dorpsstraten.

Bouwshiftconvenant als spil

Centraal in BouwBOOST staat het bouwshiftconvenant, een projectgebonden samenwerkingsovereenkomst tussen Vlaanderen, het betrokken lokaal bestuur en de eigenaar of ontwikkelaar. In zo’n convenant worden vooraf duidelijke afspraken gemaakt over timing, kwaliteitsvereisten, procedures, bevoegdheidsverdeling en de gewenste maatschappelijke meerwaarde. Die voorafgaande duidelijkheid moet vermijden dat projecten jarenlang blijven hangen tussen planologische onzekerheid, versnipperde regelgeving en bezwaarprocedures. Door alle partners vroeg rond de tafel te brengen – vergelijkbaar met de VIP-cel Vlaamse Investeringsprojecten bij brownfields – wordt aan complexe projecten een gerichte procesbegeleiding gekoppeld. Voor ontwikkelaars is dat een belangrijke randvoorwaarde om in vaak risicovolle sites te stappen; voor gemeenten is het een hefboom om ruimtelijke en maatschappelijke ambities sterker af te dwingen.

Fiscale en procedurele voordelen

BouwBoost koppelt de inhoudelijke ambities expliciet aan een pakket concrete voordelen, bedoeld om projecten financieel haalbaar en procesmatig vlotter te maken. Belangrijkste bouwstenen zijn:

• Tijdelijke opschorting leegstandstaks: voor geselecteerde projecten wordt de leegstandsheffing tijdelijk opgeschort, zodat investeringen niet dubbel worden bestraft en de businesscase beter sluit. Dit moet eigenaars van lang leegstaande panden net aanmoedigen om te herontwikkelen in plaats van te wachten.
• Verlaagde registratierechten: ontwikkelaars die in een BouwBoost-project stappen, krijgen verlaagde registratierechten op de betrokken transacties. Dat verlaagt de instapdrempel, zeker bij grotere, gefaseerde projecten met meerdere aankopen of herverkopen.
• Minder papierwerk: Vlaanderen en lokale besturen engageren zich om hun regels en procedures beter op elkaar af te stemmen en parallel te laten verlopen. Door coördinatie aan de voorkant moeten dubbel werk, tegenstrijdige adviezen en nodeloze vertraging worden vermeden.
• VIP-behandeling bij Departement Omgeving: projecten krijgen begeleiding via de VIP-cel, een gespecialiseerde eenheid die complexe investeringsdossiers door het vergunningstraject loodst. Die cel brengt de verschillende administraties, gemeenten en bijhorende partners rond de tafel en helpt om knelpunten vroeg te detecteren en op te lossen.
• Label “algemeen belang”: BouwBoost-projecten kunnen het statuut van “algemeen belang” krijgen, waardoor afwijken van verouderde of conflicterende regels eenvoudiger wordt. Dat geeft ruimte om oudere bestemmingsplannen of normenkaders in lijn te brengen met actuele inzichten rond wonen, mobiliteit en klimaatadaptatie.

Ambities en kansen

De ambities van BouwBoost zijn tweeledig: procedures versnellen én kwaliteit verhogen. Om voor de regeling in aanmerking te komen, moeten projecten aantoonbaar bijdragen aan leefbare kernen, betaalbaar of sociaal wonen, goede bereikbaarheid en een groen-blauwe inrichting. De internationale trend naar compacter en gemengd bouwen wordt zo vertaald naar een Vlaams instrument dat expliciet stuurt op locatie, programma en ruimtelijke kwaliteit.

Kritische stemmen

Tegelijk klinken er ook kritische stemmen. In de berichtgeving en vanuit de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) wordt gewaarschuwd dat kernversterking niet automatisch mag betekenen dat alle lokale bedrijvigheid uit de kernen wordt weggeduwd. VVSG vraagt meer duidelijkheid over hoe een goed evenwicht wordt bewaard tussen wonen en werken, en wat de uitwijkmogelijkheden zijn voor ondernemingen die vandaag nog op de betrokken sites actief zijn.

Daarnaast leeft de vraag of Vlaanderen met de fiscale stimuli niet “te nadrukkelijk de rode loper uitrolt” voor projectontwikkelaars, zonder voldoende garanties op lange termijn rond betaalbaarheid en sociale mix. Het kabinet van Brouns benadrukt dat BouwBoost geen blanco cheque is: enkel projecten die aantoonbaar bijdragen aan maatschappelijke noden, binnen het kader van de bouwshift en onder de voorwaarden van het bouwshiftconvenant, kunnen van de voordelen genieten.