Patrimoine circulaire : la reconversion comme stratégie de développement durable

Les risques de l’inoccupation et de la dégradation

La plus grande menace pour le patrimoine n’est pas l’âge d’un bâtiment, mais l’absence d’occupants. Dès qu’un édifice perd sa fonction, il cesse également de bénéficier d’une attention quotidienne, enclenchant une spirale de dégradation difficile à enrayer. Le risque est particulièrement élevé pour :

• Le patrimoine religieux : les églises, monastères et chapelles sont parmi les édifices qui perdent le plus rapidement leur fonction d’origine. À Bruxelles, l’archevêché souligne que le problème réside moins dans le nombre d’églises que dans leurs dimensions, surtout lorsqu’elles sont classées.
• Les châteaux et moulins : selon les observations de Monumentenwacht, ces édifices sont en moyenne en moins bon état que les habitations, les églises et les chapelles.
• Les grands ensembles conçus pour un usage spécifique : les fermes, halls industriels et complexes monastiques présentent des volumes et des structures adaptés à une fonction particulière, ce qui complique leur réaffectation.
• Le patrimoine appartenant aux pouvoirs publics : selon les mêmes données de suivi, il est moins bien entretenu que celui des fabriques d’église et des diocèses.

Il existe malheureusement aussi un « angle mort ». Le suivi de l’état du patrimoine concerne principalement les bâtiments dont le propriétaire ou le gestionnaire est actif. Les édifices inoccupés et dépourvus de gestionnaire échappent largement à cette surveillance et restent ainsi invisibles jusqu’à ce que les dégâts deviennent importants.

Comment l'inoccupation accélère la dégradation

• Absence de surveillance. Une gouttière bouchée ou une ardoise arrachée passe inaperçue. Les membres de Monumentenwacht citent les interventions sur les toitures, les gouttières et les évacuations d’eau parmi les travaux ayant le plus d’impact.
• Humidité et dégâts structurels. Les petits défauts finissent par endommager la charpente, la maçonnerie et les finitions, faisant rapidement grimper les coûts de réparation.
• Difficultés de financement. Les subventions couvrent rarement l’intégralité des dépenses. En Wallonie, selon l’AWaP, les installations techniques telles que les ascenseurs ou les équipements électriques ne sont pas couvertes par les subventions à la restauration.
• Contraintes liées au programme. Lorsque l’équilibre financier du projet ne peut être atteint, la destination envisagée doit parfois être revue. À Uccle, par exemple, une église initialement destinée à accueillir des logements sociaux a dû être réorientée vers des logements haut de gamme en raison des coûts.
• Réflexe de démolition. Plus un bâtiment reste inoccupé longtemps, plus l’argument selon lequel sa restauration n’est « plus rentable » gagne en force, et plus le risque de perdre des matériaux historiques et du carbone incorporé augmente.

Le temps comme paramètre de conception

Pour une équipe de conception, cela signifie que le compte à rebours commence avant même les premières esquisses. Un rapport sur l’état du bâtiment et les travaux de conservation urgents — mise hors d’eau de la toiture, dégagement des évacuations, ventilation, etc. — doivent faire partie de la première phase de la mission, et non attendre le chantier. La Déclaration de Leeuwarden (*) souligne également l’intérêt des occupations temporaires : elles permettent de maintenir le bâtiment en bon état tout en testant concrètement de nouvelles fonctions potentielles.

Le patrimoine circulaire comme cadre de référence

Le « patrimoine circulaire » ne relève pas d’une législation spécifique, mais se situe au croisement de trois orientations : la conservation du patrimoine (préservation, entretien et réversibilité), la construction circulaire (prolongation de la durée de vie, réemploi et analyse du cycle de vie) et le cadre européen en matière de climat et de qualité. Pour une équipe de conception, cela implique de considérer le bâtiment existant non pas simplement comme le point de départ du projet, mais comme sa première ressource.

Les éléments constitutifs de ce cadre

Voici les principales références, leur portée et leurs implications pour les équipes de conception.

Déclaration de Leeuwarden (CAE, 2018)

• Principe : la réaffectation réduit la consommation de matériaux, préserve l’énergie grise et limite l’étalement urbain. Elle applique les principes de l’économie circulaire à l’environnement bâti.   
• Implications : constituer une équipe pluridisciplinaire dès le début, privilégier les interventions réversibles, expérimenter les utilisations temporaires, favoriser les procédures de sélection fondées sur la qualité.

Agence flamande du patrimoine immobilier – durabilité

• Principe : le patrimoine est intrinsèquement durable. Cette durabilité englobe la longévité des matériaux, le réemploi, la préservation des valeurs patrimoniales et les savoir-faire artisanaux.     
• Implications : rechercher des améliorations énergétiques sur mesure en exploitant d’abord les qualités intrinsèques du bâtiment.

TOTEM (OVAM, Bruxelles Environnement, SPW)

• Principe : outil belge d’analyse du cycle de vie (ACV), développé par les trois Régions et aligné sur les normes européennes.
• Implications : comparer quantitativement différentes options : conserver ou remplacer, construire de nouveaux volumes ou densifier le bâti existant.

Directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD)

• Principe : selon Buildwise, le calcul et la communication du potentiel de réchauffement planétaire sur l’ensemble du cycle de vie deviendront obligatoires pour les bâtiments neufs de plus de 1 000 m² à partir de 2028, puis pour tous les bâtiments neufs à partir de 2030.
• Implications : les avantages climatiques de la conservation peuvent être quantifiés et comparés à ceux d’une démolition suivie d’une reconstruction.

Plan de suivi de la démolition (Flandre)

• Principe : obligatoire pour certains travaux de démolition ou de démantèlement soumis à permis, lorsque le volume concerné dépasse 1 000 m³ pour les bâtiments non résidentiels ou 5 000 m³ pour les bâtiments principalement résidentiels.     
• Implications : inventorier les matériaux et déchets qui seront générés afin de favoriser notamment le réemploi et le recyclage. Cet outil est également pertinent en cas de démantèlement partiel dans le cadre d’une réaffectation.

L’échelle de circularité appliquée au patrimoine

Ces différents cadres dessinent ensemble un ordre de priorité clair. Plus on se situe haut dans cette hiérarchie, plus on préserve de matériaux, de carbone et de valeur patrimoniale :

• Entretenir et maintenir en usage : l’entretien préventif est la stratégie circulaire la moins coûteuse. Monumentenwacht souligne notamment l’importance des toitures, des gouttières et des évacuations d’eau.
• Réaffecter avec une intervention minimale: adapter le programme au bâtiment, et non l’inverse.
• Privilégier les ajouts réversibles : concevoir les nouveaux volumes, planchers ou installations techniques comme des éléments démontables, afin de laisser aux générations suivantes la possibilité de faire d’autres choix.
• Réemployer les matériaux sur place : récupérer les éléments qui doivent malgré tout être retirés pour les réutiliser dans le même projet ou sur le même site.
• Favoriser le réemploi ailleurs ou le recyclage à haute valeur ajoutée : notamment grâce au plan de suivi de démolition et aux filières de réemploi.
• Démolir : uniquement en dernier recours, après une évaluation documentée des différentes possibilités.

Une nuance importante s’impose toutefois du point de vue de la conservation du patrimoine. Le cadre d’évaluation de la Ville de Gand souligne que récupérer des éléments authentiques pour les réutiliser dans un autre contexte constitue généralement une démarche peu pertinente en matière de conservation patrimoniale. Le réemploi des matériaux ne saurait donc justifier le démantèlement d’un édifice patrimonial.

Les implications concrètes pour une équipe de conception

• Connaître avant de concevoir : l’étude historique du bâti, l’évaluation des valeurs patrimoniales et l’inventaire des matériaux doivent former un dossier cohérent. Ils permettent de déterminer les marges de manœuvre du projet et les éléments à préserver.
• Adapter le programme au bâtiment : tester plusieurs fonctions au regard de sa logique spatiale — portées, lumière naturelle, capacité portante — avant que le maître d’ouvrage n’arrête son choix.
• Mettre en balance carbone et valeur patrimoniale : utiliser TOTEM pour comparer différents scénarios. Une ACV qui tient compte de la structure existante comme d’une ressource déjà disponible peut faire ressortir les avantages du scénario de conservation.
• Concevoir en prévision d’une future réaffectation : privilégier les assemblages à sec, les installations techniques visibles et accessibles ainsi qu’une distinction lisible entre les éléments anciens et nouveaux, afin de préserver la réversibilité des interventions.
• Améliorer les performances énergétiques sur mesure : l’Agence flamande du patrimoine immobilier recommande d’exploiter d’abord les qualités du bâtiment. Des solutions standardisées, comme une isolation intérieure importante, peuvent entraîner des désordres hygrothermiques et une perte de valeur patrimoniale.
• Élargir l’équipe : l’entrepreneur spécialisé en restauration, l’ingénieur en stabilité, le spécialiste en physique du bâtiment, l’expert en réemploi et le conseiller en patrimoine doivent intervenir dès la conception, et non uniquement lors des travaux.

Les règles officielles

L’Agence flamande du patrimoine immobilier (Agentschap Onroerend Erfgoed) défend un principe directeur : étudier avant de réaffecter. Cette approche est d’ailleurs inscrite dans le titre même de son guide consacré à la réaffectation : Eerst onderzoeken, dan herbestemmen (D'abord analyser, puis réaffecter). L’Agence souligne également qu’une gestion réfléchie de l’espace et des matériaux existants conduit presque naturellement au réemploi du patrimoine. La logique circulaire fait donc déjà partie intégrante de son approche officielle.

Le parcours en sept étapes

• Vérification du statut patrimonial : le bâtiment est-il protégé, inscrit à un inventaire officiel ou uniquement répertorié à des fins scientifiques ? Ce statut détermine les effets juridiques, les obligations en matière d’autorisations et l’accès aux aides financières. Le moniteur du patrimoine (Erfgoedmonitor) précise que, pour le patrimoine inscrit à un inventaire officiel, les obligations de prise en compte et de motivation concernent uniquement les autorités publiques, tandis que les effets juridiques d’une protection patrimoniale s’appliquent à tous.
• Étude de réaffectation : quelle fonction convient au bâtiment ? Quels aspects examiner en priorité et quels partenaires associer au projet ? Une prime pour études préalables peut être accordée pour ce type de démarche concernant le patrimoine protégé, selon les conditions fixées par l’Agence.
• Études  historiques et techniques : les recherches historiques, les études du bâti, des matériaux et de la stabilité peuvent également entrer en ligne de compte pour cette prime.
• Concertation préalable : l’Agence souligne l’importance des échanges en amont avec le conseiller en patrimoine. Le scénario de réaffectation doit idéalement lui être soumis avant l’élaboration de l’avant-projet.
• Plan de gestion : pour les sites complexes ou les interventions par phases, un plan de gestion approuvé définit la vision à long terme. Il est également la clé pour obtenir certains statuts, tels que celui de patrimoine sans utilité économique.
• Permis ou autorisation : les travaux concernant un bien protégé sont soumis aux obligations de permis ou d’autorisation applicables, avec intervention de l’Agence selon la procédure concernée.
• Financement et réalisation (voir tableau ci-dessous) : les dossiers de primes patrimoniales comportent des exigences de qualité et, selon les cas, des obligations de rapport de restauration ou de rapport final.

Règles particulières applicables aux églises

Pour les églises paroissiales protégées, l’Agence flamande du patrimoine immobilier prévoit un accompagnement et des lignes directrices spécifiques. Elle distingue trois phases : l’élaboration du kerkenbeleidsplan (plan stratégique relatif aux églises), la définition d’une nouvelle fonction, puis la conception et la réalisation. Ces phases ne se succèdent pas nécessairement de manière stricte : il peut être judicieux d’étudier les possibilités de réaffectation dès l’élaboration du plan stratégique.

Plusieurs points méritent une attention particulière :

• Démarche participative : l’Agence préconise des étapes clairement définies et des décisions fondées sur le consensus. Tous les aspects doivent pouvoir être discutés, y compris l’évaluation des valeurs patrimoniales et l’arrêté de protection lui-même.
• Droit canonique : en cas de réaffectation à un usage purement profane, le droit canonique s’applique également, notamment le canon 1222.
• Lien avec le plan stratégique relatif aux églises : l’aide aux études de réaffectation des églises catholiques protégées dépend de leur inscription dans le kerkenbeleidsplan. Il convient donc de vérifier les conditions en vigueur auprès de l’Agence avant d’engager la démarche.

Instruments financiers en Flandre

L’Agence flamande du patrimoine immobilier dispose de plusieurs instruments financiers destinés à soutenir les différentes phases d’une réaffectation. La prime pour études préalables contribue au financement des recherches nécessaires en amont du projet. La prime patrimoniale soutient les travaux de conservation et de restauration proprement dits, tandis que le prêt patrimonial peut être mobilisé pour des travaux de réaffectation et certaines interventions de construction neuve. Cette distinction est importante pour l’équilibre financier du projet : les travaux de conservation patrimoniale et les aménagements liés à une nouvelle fonction ne bénéficient pas nécessairement des mêmes mécanismes de soutien. Ils doivent donc faire l’objet de postes budgétaires distincts. Les montants, les taux d’intervention et les conditions d’octroi évoluent régulièrement. Il est dès lors indispensable de consulter les dispositions en vigueur auprès de l’Agence dès le lancement du projet et d’associer rapidement le conseiller en patrimoine aux réflexions sur le financement.

Bruxelles et la Wallonie en bref

• Bruxelles : la politique du patrimoine relève de la compétence d’urban.brussels. Selon un juriste d’Urban, les interventions dans les églises classées doivent respecter les caractéristiques patrimoniales, le mobilier de valeur, les volumes intérieurs et extérieurs ainsi que la lisibilité de l’ensemble. Les proportions de la nef et des transepts doivent notamment rester perceptibles. Des règles s’appliquent également aux églises non classées, même si elles sont moins contraignantes.
• Wallonie : le Code wallon du patrimoine (CoPat) encadre les travaux sur les biens classés au moyen de réunions de patrimoine successives avec l’Agence wallonne du Patrimoine (AWaP). Il s’agit, en substance, d’une concertation préalable obligatoire. Comme indiqué précédemment, selon l’AWaP, les subventions à la restauration ne couvrent pas les installations telles que les ascenseurs ou les équipements électriques. Il convient donc de prévoir ces interventions comme des postes budgétaires distincts dès le début du projet.

Conclusion

La réaffectation n’est pas un compromis entre conservation du patrimoine et durabilité, mais une stratégie qui sert ces deux objectifs. L’inoccupation constitue à cet égard la plus grande menace : chaque mois sans occupant accroît les risques de dégradation, les coûts de remise en état et la pression en faveur d’une démolition. Les outils permettant d’enrayer cette spirale existent, des primes pour études préalables et des prêts patrimoniaux à TOTEM et à la Déclaration de Leeuwarden.

L’essentiel réside dans l’ordre des opérations. Une équipe de conception qui commence par sécuriser le bâtiment existant, l’étudier, évaluer ses qualités patrimoniales et inventorier ses matériaux avant de définir un programme et un projet pourra défendre le scénario de conservation non seulement sur le plan patrimonial, mais aussi en matière d’empreinte carbone et de coûts.